Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó [quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập] để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập dựa cơ sở lý luận là, giá cả của một tài sản là khoản thu nhập trong tương lai do tài sản đó mang lại, hay giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại [tại thời điểm thẩm định giá] của tất cả các khoản lợi nhuận có thể thu về trong tương lai từ tài sản. Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập, thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại [tại thời điểm thẩm định giá] của tài sản theo công thức sau:
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là một dạng của phương pháp thu nhập, thông qua kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập [dự tính] trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩm định giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hàng năm, trong tương lai.
Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là những khoản tiền thay đổi CFt [không bằng nhau hàng năm] thì giá trị thị trường của tài sản được xác định như sau:
Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là một khoản tiền không đổi C [bằng nhau hàng năm], thì giá trị thị trường của tài sản được xác định như sau:
Các trường hợp áp dụng phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mang lại thu nhập hàng năm [doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim đất nông nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, tài sản cho thuê], hoặc áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.
Các bước tiến hành phương pháp thu nhập
Việc định giá theo phương pháp thu nhập được tiến hành theo trình tự sau:
Bước 1:Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2:Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: thuế bất động sản, sửa chữa, bảo hành...
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự.
Bước 4: áp dụng công thức vốn hoá, hoặc công thức chiết khấu dòng tiền định giá bất động sản.
Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập trong thẩm định bất động sản
Ưu điểm:
- Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu
- Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác
Nhược điểm:
- Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi kỹ thuật điều chỉnh cao, thông tin đầy đủ.
- Độ chính xác có thể bị hạn chế, do thông tin dự đoán dễ bị cảm tính.
- Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quanđến bằng chứng có thể nhìn thấy ngay được
Nguồn: Tổng hợp
Mọi thông tin hợp tác, vui lòng liên hệ theo địa chỉ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE
93 Khúc Thừa Dụ, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 024 2246 6968
Email: