Thực trạng quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản có vai trò quan trọng trong tất cả các hoạt động kinh tế- xã hội. Nó vừa là địa bàn hoạt động, vừa là phương tiện sản xuất kinh doanh cũng như phương tiện bảo vệ con người và là công cụ tích lũy tài sản rất an toàn. Do đó, sự phát triển của hàng hóa bất động sản nói riêng cũng như thị trường bất động sản nói chung có thể coi như là thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội và mức sống dân cư của mỗi nước. Ngoài ra cùng với thị trường vốn và thị trường lao động, thị trường bất động sản cũng đóng vai trị là đầu vào cho tất cả các hoạt động trong nền kinh tế quốc dân, thúc đẩy sự phát triển của các ngành sản xuất kinh doanh liên quan như xây dựng, giao thông vận tải, phát triển cơ sở hạ tầng... Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh sẽ như một mắt xích quan trọng thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Thị trường bất động sản góp phần ổn định đời sống kinh tế xã hội, nâng cao trình độ sống của nhân dân, giúp Nhà nước hoàn thiện hành lang pháp lý về bất quản lý bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản phát triển trong nền kinh tế thị trường nên không tránh khỏi những hạn chế mà chính bản thân thị trường không thể tự điều tiết như phát triển không đồng bộ, tự phát, tồn tại những hạn chế về mặt xã hội. Vì thị trường bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong nền kinh tế nên những hạn chế này sẽ ảnh hưởng rất sâu rộng tới mọi mặt đời sống, gây ra tổn thất lớn cả trên khía cạnh kinh tế và khía cạnh xã hội. Để hạn chế những tổn thất này rất cần sự điều tiết của Nhà nước. Bằng các công cụ chính sách của mình, Nhà nước quản lý thị trường bất động sản theo những mục tiêu vĩ mô mà nền kinh tế cũng như đời sống xã hội đặt ra mà ở đây là phát triển hiệu quả và lành mạnh. Thị trường bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành nhưng không thể phủ nhận vai trò quan trọng của nó đối với nền kinh tế. Thị trường bất động sản Việt Nam nắm giữ một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô và giá trị mà.Trong những năm qua, đây là thị trường thu hút nguồn vốn tại chỗ hiệu quả nhất để quay vòng đầu tư cho các lĩnh vực khác. Thị trường bất động sản cũng là nguồn thu ngân sách 1 đáng kể cho ngân sách Nhà nước, trung bình khoảng 9%- 10%. Nhưng đây chưa phải là tất cả những gì thị trường bất động sản mang lại. Song song với những thành công này là những bất ổn đang cùng tồn tại yêu cầu cần phải có công tác quản lý của chặt chẽ của Nhà nước. Do đó, em chọn đề tài “Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay” nhằm tìm hiểu cụ thể về nội dung quản lý, thực tế quản lý của Nhà nước đối với một trong những thị trường hàng đầu của nền kinh tế Việt Nam. Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS.Nguyễn Thế Phán đã tận tình giúp đỡ hướng dẫn em hoàn thành bản đề án này. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề án làm rõ khái niêm, đặc điểm, vai trò của thị trường bất động sản và cơ chế tác động của Nhà nước tới thị trường này. Áp dụng vào phân tích thực tế tại thị trường bất động sản Việt Nam, đi sâu nghiên cứu hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, đề án đề ra phương hướng giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý, điều tiết của Nhà nước đối với thị trường đặc biệt này. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề án nghiên cứu về nội dung của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam, những tác động của công tác này tới thị trường bất động sản tập trung chủ yếu trong giai đoan 10 năm từ năm 2000 đến năm 2010. Từ đó, đề án đề xuất phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu, đề án đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau  Phương pháp duy vật biện chứng  Phương pháp thu thập, xử lý số liệu từ các nguồn tài liệu thứ cấp: sách, báo, tạp chí, báo cáo thị trường bất động sản, internet, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan…  Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, bình luận. 5. Kết cấu của đề tài Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề án gồm những chương sau:  Chương I: Khoa học về quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. 2  Chương II: Thực trạng quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam.  Chương III: Phương hướng, giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam. 3 CHƯƠNG I: KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I. Giới thiệu về thị trường bất động sản 1.1. Khái niệm 1.1.1. Khái niệm bất động sản Khi xã hội loài người chuyển từ chế độ công xã nguyên thủy sang chế độ tư hữu thì khái niệm tài sản và tư hữu về tài sản cũng xuất hiện. Theo đó, tài sản được hiểu là những của cải vật chất dựng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Cùng với quá trình phát triển của xã hội loài người, khái niệm tài sản dần được hoàn thiện. Đến thời kỳ La Mã, khái niệm tài sản được đưa ra đầy đủ hơn. Tài sản bao gồm các hiện vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị được có thể quy đổi thành tiền và các quyền liên quan đến tài sản đang nắm giữ. Cũng tại giai đoạn này, tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản. Việc phân chia này cho đến ngày nay vẫn được coi là cách phân loại tài sản hợp lý và quan trọng nhất. Tại điều 174 Luật dân sự có quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm:  Đất đai;  Nhà, công trình xây dựnggắnliền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền vớinhà, công trình xây dựngđó;  Các tài sản khác gắn liền vớiđấtđai;  Các tài sản khác do pháp luậtquy định. Quy định của Nhà nước cũng cho thấy bất động sản khá phong phú đa dạng. Quy định này cũng chỉ ra các bất động sản cụ thể, chi tiết nhưng vẫn là một quy định mở về khái niệm bất động sản do cho đến nay vẫn chưa có một văn bản pháp luật nào quy định thế nào là các tài sản khác được coi là bất động sản. 1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản 4 Bất động sản muốn trở thành hàng hóa thì nó phải được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế. Khi đó sẽ hình thành thị trường bất động sản. Đây là một khái niệm mà hiện nay vẫn có đa chiều ý kiến tồn tại. Các nhà nghiên cứu đã đưa ra những khái niệm thị trường riêng dựa trên các nghiên cứu của chính bản thân họ Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quyết định về việc ai sẽ nắm giữ bất động sản và nắm giữ theo cách nào vào vì mục đích gì. Đây là một khái niệm khá ngắn gọn về thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo như định nghĩa này thì thị trường bất động sản là thị trường đưa ra các quyết định nắm giữ nhưng cụ thể các khía cạnh của quyết định “ nắm giữ” này vẫn chưa được quy định cụ thể gây khó khăn cho việc áp dụng. Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là nơi thực hiện việc trao đổi các giá trị của hàng hóa bất động sản. Định nghĩa này không phản ánh được đầy đủ các mối quan hệ trên thị trường. Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường dưới sự quản lý của cơ quan Nhà nước. Đây là một khái niệm rất cụ thể nhưng vẫn có những khái niệm mở. Theo đó, các hoạt động liên quan đến bất động sản được đưa ra khá đầy đủ nhưng vẫn có những hoạt động mà khái niệm này không bao hàm hết được. Bên cạnh đó, đây là khái niệm của một thị trường có sự diều tiết quản lý của Nhà nước, không phải một khái niệm chung cho thị trường bất động sản nói chung. Như vậy, hiện nay đang tồn tại rất nhiều khái niệm thị trường bất động sản khác nhau. Mỗi khái niệm đều có khía cạnh phản ánh riêng nhưng khái niệm đơn giản và hàm súc nhất là: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản trên một địa bàn nhất định và trong một thời gian nhất định. 1.2. Vai trò của thị trường bất động sản 5 Thị trường bất động sản là một thị trường lớn mà tất cả quốc gia đều không thể phủ nhận vai trò của nó. Thực tế cho thấy, sự vận hành và biến động của thị trường bất động sản luôn có tác động nhất định đối với các khía cạnh khác nhau của nền sản xuất kinh tế xã hội.  Thị trường bất động sản là một kênh đầu tư huy động vốn lớn Thị trường bất động sản tham gia nền kinh tế với vai trò là thị trường nắm giữ khối lượng tài sản lớn nhất của quốc gia. Các sản phẩm của thị trường bất động sản thường có giá trị lớn và lợi nhuận rất cao. Điểm này rất thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản. Ở mỗi nước khác nhau thì tài sản bất động sản chiếm tỷ trọng khác nhau trong tổng tài sản quốc gia, thường dao động trong khoảng trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước và các hoạt động kinh tế có liên quan tới bất động sản thường chiếm khoảng 30% các giao dịch trên thị trường. Điều này có nghĩa là: cứ 10 hoạt động giao dịch được ký kết thì có 3 giao dịch gắn với thị trường bất động sản. Cú thể thấy, thông qua các hoạt động của mình, thị trường bất động sản đã đóng góp một lượng lớn nguồn vốn tại chỗ cho nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản cùng với thị trường tài chính và thị trường vàng là một trong ba chân kiềng giúp lưu thông vốn trong nền kinh tế. Trong đó, thị trường bất động sản vừa là công cụ để huy động vốn đầu vào, vừa là danh mục đầu tư đầu ra của các nguồn vốn.  Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Các hoạt động của thị trường bất động sản phát triển giống như một đòn bẩy đối với nền kinh tế. Thông qua việc tạo lập công trình, sử dụng đất đai, tạo lập kiến trúc, thị trường bất động sản kích thích sự phát triển của các thị trường có quan hệ bắc cầu với nó. Thị trường bất động sản có ảnh hưởng mạnh tới thị trường xây dựng. Sự hình thành của hầu hết công trình bất động sản có yếu tố tất yếu của ngành xây dựng như nguyên vật liệu xây dựng, công nghệ xây dựng, công nhân, kỹ sư trong ngành xây dựng… Thị trường bất động sản cũn gắn liền với ngành thương mại và dịch vụ khi thị trường phát triển các phân khúc khu vui chơi, giải trí, trung tâm thương mại… 6 Ngoài ra, các công trình bất động sản có kiến trúc độc đáo còn tạo ra giá trị du lịch, lịch sử mà ngành du lịch có thể khai thác. Thị trường bất động sản là thị trường cung cấp địa bàn hoạt động cho hầu hết các thị trường khác. Vì vậy, thông qua sự phát triển của mình trên mỗi khu vực, thị trường bất động sản sẽ làm thay đổi diện mạo của khu vực kéo theo sự thay đổi của các thị trường khác liên quan. Do đó, mỗi sự thay đổi của thị trường bất động sản đều tác động tới hàng loạt thị trường khác.  Thị trường bất động sản đóng góp vào nguồn thu ngân sách Với đà phát triển của mình, thị trường bất động sản không chỉ góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển mà đây còn là một trong những nguồn thu ngân sách lớn của Nhà nước. Các hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản mang lại lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư thì đồng thời cũng làm tăng giá trị các khoản thu của ngân sách Nhà nước thông qua các chính sách tài chính mà Nhà nước áp dụng với thị trường bất động sản. Các chủ thể khi nắm giữ bất động sản hay tham gia vào thị trường bất động sản với các hoạt động kinh tế có liên quan đến bất động sản như mua bán, trao đổi, thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn… đều phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí đã được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật hiện hành. Điều này giúp Nhà nước có thể làm tăng thu cho ngân sách đồng thời thể hiện vai trò quản lý, điều tiết của mình đối với thị trường bất động sản. Càng nhiều chủ thể tham gia vào nền kinh tế thì nguồn thu ngân sách từ các hoạt động trên thị trường này càng tăng lên. Với 40% giá trị tài sản quốc gia mà thị trường bất động sản đang nắm giữ thì đây là một nguồn thu ngân sách không hề nhỏ.  Thị trường bất động sản góp phần ổn định đời sống kinh tế- xã hội Hàng loạt dự án bất động sản đang góp phần giải quyết những vấn đề mà hầu hết các quốc gia đều phải đối mặt trên con đường phát triển của mình. Các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng tạo nên cơ hội phát triển lâu dài cho khu vực được đầu tư, các khu đô thị mới, khu chung cư, nhà cao tầng… tạo nên nguồn cung nhà ở, văn phòng, địa bàn cho khối lượng lớn dân số. Các công trình bất động sản cũng góp 7 phần định hướng phát triển cho từng khu vực cụ thể bằng cách sửa chữa những sai lầm trong quá khứ và tạo lập những bất động sản định hướng tại khu vực đó. Thông qua các dự án đầu tư phát triển nông thôn, những khu vực khó khăn, hạn chế về cơ sở vật chất, thị trường bất động sản tạo ra một lượng lớn công ăn việc làm tại chỗ. Điều này không chỉ ổn định và nâng cao đời sống của dân cư khu vực nông thôn mà còn giảm bớt gánh nặng cho khu vực thành phố khi giải quyết tình trạng nông dân ly hương ra thành phố tìm việc.  Thị trường bất động sản giúp Nhà nước hoàn thiện các chính sách về bất động sản Hoạt động của thị trường bất động sản trong nền kinh chịu sự điều tiết của nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Với mỗi chính sách, thị trường bất động sản có những phản ứng khác nhau, có những phản ứng mà Nhà nước có thể dự đoán nhưng cũng có những phản ứng mà Nhà nước không lường trước được. Thông qua các tín hiệu phản hồi đó của thị trường, Nhà nước sẽ có thể nắm bắt toàn bộ tác động mà các chính sách gây ra cho thị trường. Từ đó, Nhà nước đánh giá hiệu quả mà các chính sách mang lại, những thành công, những chế của các chính sach đó sẽ được ghi nhận. Bên cạnh đó, bản thân thị trường bất động sản cũng đưa ra những dấu hiệu giúp Nhà nước biết được thị trường đang trong giai đoạn nào, những vấn đề tồn tại trong giai đoạn phát triển đó của thị trường. Thị trường sẽ chỉ ra những điểm cần điều tiết đồng thời cũng cơ bản đưa ra tín hiệu về phương pháp mà Nhà nước có thể tác động tới thị trường trong giai đoạn đó. Như vậy, trên khía cạnh kinh tế thì thị trường bất động sản là thị trường cung cấp cơ sở, địa bàn hoạt động cho các thị trường khác và là kênh huy động vốn lớn hiệu quả trong nền kinh tế quốc dân. Về mặt xã hội thì đây là thị trường góp phần nâng cao đời sống dân cư, đáp ứng các nhu cầu đi lại, giải trí…của nhân dân. Về mặt quản lý, đây là thị trường có đóng góp lớn cho ngân sách Nhà nước, giúp hình thành hành lang pháp lý cho các hoạt động trên thị trường. 8 1.3. Các đặc điểm của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có vai trò đặc biệt trong nền kinh tế. Các đặc điểm của thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng sâu sắc tới cơ chế hoạt động và những tác động của thị trường tới nền kinh tế. Dưới góc độ là một thị trường có sự tham gia quản lý Nhà nước, thị trường bất động sản có những đặc điểm nổi bật sau:  Thị trường bất động sản là thị trường lớn của nền kinh tế Bất động sản hiện là là tài sản giá trị nhất đối với các cá nhân và hộ gia đình, thị trường bất động sản là thị trường có giá trị tài sản lớn nhất trong số các thị trường của nền kinh tế. Do đó, những biến động trên thị trường bất động sản luôn tạo ra tác động tới mọi mặt của nền kinh tế xã hội. Tùy vào tình hình thị trường mà các tác động đó theo hướng tích cực hoặc tiêu cực. Tuy nhiên, vì là một thị trường lớn nên các tác động này không ảnh hưởng riêng rẽ mà là một chuỗi tác động mạnh mẽ tạo nên “làn sóng” phản ứng từ các thị trường khác. Đú có thể là động lực thúc đẩy phát triển cũng có thể nhấn chìm nền kinh tế trong suy thoái. Tác động hai mặt của thị trường bất động sản thường có thời gian tác động dài và giá trị lớn nên thị trường bất động sản rất cần tới vai trò quản lý của Nhà nước để tiều tiết các hoạt động của mình nhằm gia tăng những tác động thuận lợi, hạn chế ảnh hưởng xấu.  Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Thị trường bất động sản mang rất nhiều khiếm khuyết như thông tin không hoàn hảo, khoảng cách giầu nghèo trên thị trường lớn, tính tự phát cao, xuất hiện đầu cơ và giao dịch ngầm… Các thông tin về bất động sản nếu không có sự kiểm chứng thì mức độ tin cậy là không cao. Các bất động sản không di dời được nên có sự hạn chề trong việc kiểm chứng các thông tin trên thị trường. Các thông tin trên thị trường bất động sản được hình thành từ nhiều luồng khác nhau từ chính thống đến không chính thống như trên các trang web, trên báo, các thông báo của các công ty, có cả thông tin truyền tai… ngoài những thông tin được thông báo một cách chính thức có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền thì khả năng xác định được tính chính xác của các thông tin 9 này là không cao. Hiện tượng lừa đảo dựa vào những thông tin thất thiệt trên thị trường bất động sản không còn hiếm gặp trên thế giới. Sự mất cân bằng thông thông tin giữa các chủ thể tham gia thị trường bất động sản khiến lợi ích của các chủ thể này bị ảnh hưởng, kéo theo sự phân hóa giầu nghèo trên thị trường bất động sản. Các chủ thể nắm giữ nhiều thông tin xác thực hơn sẽ có khả năng kiếm lợi lớn hơn các chủ thể còn lại. Sauk hi nắm giữ một nguồn lợi từ thị trường, họ càng có khả năng tiếp cận với những nguồn thông tin “quý” để tiếp tục duy trì lợi thế thông tin. Điều này càng nới rộng khoảng cách giầu nghèo đang giãn dần trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, thị trường bất đống sản mang tính tự phát cao do lợi ích đem lại từ bất động sản là rất lớn. Điều này đón đến những hệ lụy không tốt cho thị trường như vì lợi ích của bản thân chủ thể tham gia thị trường mà bỏ qua hay chà đạp lên lợi ích chung, phá hoại môi trường sinh thái. Thị trường cũng phải đối mặt với những giao dịch ngầm và hiện tượng đầu cơ đẩy giá gây ra cầu ảo giá ảo trên thị trường. Nó gây nên tổn thất lớn cho thị trường chính thống.  Thị trường bất động sản mất cân bằng cung cầu Các chủ thể tham gia vào thị trường đều lấy lợi ích là tiêu chí hàng đầu. Nó là động lực để các nhà đầu tư rút vốn vào thị trường bất động sản. Tất nhiên, họ chỉ đầu tư vào những phân khúc thu hồi vốn nhanh và khả năng sinh lời lớn. Vô hình chung dẫn tới hiện tượng tập trung lớn vào một số ít phân khúc khiến dư thừa nguồn cung trên phân khúc này nhưng lại thiếu hụt trên phân khúc khác của thị trường. Ngoài ra, việc thiết lập một bất động sản để cung ứng ra thị trường cần nguồn lực lớn trong khi nhu cầu trên thị trường lại thường xuyên phải chịu tác động từ nhiều yếu tố nên cung bất động sản thường ít co giãn hơn cầu bất động sản. Do đó, trên cùng một phân khúc cũng diễn ra tình trạng mất cân bằng cung cầu dẫn đến sử dụng không hiệu quả các nguồn lực của nền kinh tế.  Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Không một ngành nào tham gia vào nền kinh tế mà không chịu sự điều tiết của pháp luật.Thị trường bất động sản đương nhiên không ngoại lệ. Các chính sách pháp 10 luật tạo lên hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản. Khi có sự công nhận của pháp luật thì hoạt động liên quan đến bất động sản mới có thể tham gia vào nền kinh tế với đầy đủ các quyền lợi liên quan. Bất động sản được pháp luật công nhận mới có thể tham gia giao dịch, góp vốn, thế chấp… các dự án bất động sản được pháp luật công nhận mới có thể huy động các nguồn đầu tư hợp pháp và tiến hành hình thành bất động sản cũng như tham gia cung ứng hàng hóa bất động sản cho thị trường. Với những đặc điểm trên thì không thể phủ nhận vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng. II. Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản 2.1. Khái niệm Sự phát triển của sản xuất hàng hóa, sự ra đời của nền kinh tế thị trường đòi hỏi phải có sự quản lý Nhà nước đối với nền kinh tế mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Nền kinh tế thị trường cùng với cơ chế sản xuất của nó đã tạo ra lượng của cải vất chất nhiều hơn tất cả các nền kinh tế trước nó làm ra. Cơ chế thị trường có khả năng điều tiết nền sản xuất xã hội, phân bổ các nguồn tài nguyên vào các khu vực sản xuất mà không cần một sự điều khiển nào. Cũng chính vì thể mà nó tồn tại những khuyết tật mang tính cơ chế như thị trường phát triển tự phát, đặt lợi ích cá nhân lên trên lợi ích xã hội, cạnh tranh không lành mạnh, phân hóa giầu nghèo… Những khuyết tật này chính bản thân thị trường không thể sửa chữa mà cần tới một chủ thể khách quan đứng cao hơn thị trường để điều tiết, đó chỉ có thể là Nhà nước. Công tác quản lý Nhà nước đối với nền kinh tế có thể hiểu là sự tác động một cách có tổ chức và bằng pháp quyền của Nhà nước lên nền kinh tế nhằm sử dụng hiệu quả các nguồn lực của nền kinh tế bào gồm các nguồn tài nguyên, con người, các cơ hội có thể có… để đạt được các mục tiêu phát triển đã đặt ra theo một định hướng nhất định. Quản lý Nhà nước về kinh tế nhằm khắc phục những nhược điểm, hạn chế khuyết tật của cơ chế thị trường đồng thời tạo điều kiện cho cơ chế thị trường hoạt động hiệu quả. Nhà nước điều tiết, khống chế và định hướng các hoạt động kinh tế 11 trên thị trường việc hoạch định các chương trình, chiến lược và kế hoạch phát triển cho từng vùng, từng khu vực nhưng thống nhất trong chiến lược phát triển chung của toàn quốc gia. Thị trường bất động sản là thị trường phát triển trong nền kinh tế thị trường nền cũng rất cần vai trò quản lý của Nhà nước để khắc phục những khiểm khuyết mà bản thân thị trường không thể tự điều tiết. Theo đó, quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản là một trong các hoạt động của quản lý Nhà nước đối với nền kinh tế. Nhà sử dụng công cụ quản lý của mình tác động lên thị trường bất động sản một cách có hệ thống nhằm điều tiết thị trường bất động sản phát triển theo những định hướng đã định trước. 2.2. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản  Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản Với vị trí là một chủ thể đứng trên thị trường, Nhà nước thiết lập môi trường pháp lý cho các hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản. Nhà nước xây dựng các quy định bằng văn bản cụ thể và áp dụng rộng rói các quy định này đối với từng đối tượng, từng hoạt đông, từng mối quan hệ của thị trường bất động sản. Theo đó, Nhà nước đưa ra các quy tắc hoạt động cho thị trương, thị trường hoạt động ra sao? trong phạm vi nào? với những quyền gì? Các quy định này sẽ hạn chế đặc tính phát triển tự phát của thị trường bất động sản đồng thời hỗ trợ thị hoạt động hiệu quả.  Nhà nước lập và tiến hành các bản quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng Thông qua các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước thể hiện ý đồ bố trí sử dụng nguồn lực đất đai đối phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế- xã hội. Nhà nước đóng vai trị là chủ thể thực hiện điều tiết thị trường để có thể sử dụng hiệu quả nhất các nguồn lực của thị trường bất động sản. Nhà nước trong trường hợp này sẽ sử dụng các cụ của mình tác động tới các quan hệ kinh tế trên thị trường bất động sản nhằm phân bổ nguồn lực theo các phân khúc thị trường khác nhau, cho từng khu vực khác nhau theo những yêu cầu khách quan của quản lý vĩ mô thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. 12 Các bản quy hoạch, kế hoạch này sẽ là cơ sở để các cấp có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất phát triển bất động sản cho phù hợp với quy hoạch và quy chuẩn xây dựng.  Nhà nước tổ chức đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản Nhằm xác lập các mối quan hệ rõ ràng, cụ thể cho bất động sản để dễ dàng quản lý, Nhà nước tiến hành đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản bằng các văn bản có tính pháp lý. Khi một bất động sản được đăng ký cũng có thể coi như là bất động sản đó đã có một tấm vé thông hành để bước vào thị trường. Bất động sản đó có thể tham gia vào các giao dịch nhanh chóng, thuận tiện mà Nhà nước vẫn có thể kiểm soát được hoạt động của nó. Đây cũng là một nhân tố giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch.  Nhà nước thực hiện kiểm soát thị trường bất động sản Nhà nước như một trọng tài trong cuộc chơi kinh tế, song song với luật của cơ chế thị trường là luật của Nhà nước buộc các chủ thể của thị trường bất động sản phải hoạt động công khai, minh bạch, theo đúng khuôn khổ luật pháp hiện hành. Vai trò kiểm soát thể hiện thông qua việc giám sát thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trên thị trường bất động sản. Các quyền và nghĩa vụ này chủ yếu liên quan đến vấn đề tài chính. Thị trường bất động sản nắm giữ tài sản lớn nên đây là một kênh sinh lời rất hiệu quả của nền kinh tế. Việc đưa ra các chính sách hợp lý về tài chính và tín dụng bất động sản sẽ giúp thị trường phát huy tốt các vai trò của mình.  Nhà nước thực hiện các chính sách thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Nhà nước là tổng đạo diễn của cả nền kinh tế nên không loại trừ thị trường bất động sản. Những chính sách Nhà nước đưa ra đều nhằm mục đích tăng cường phát triển thị trường bất động sản trong hài hòa tổng thể kinh tế xã hội. Những chính sách kích thích thị trường bao gồm những chính sách mở rộng thị trường và chính sách hỗ trợ thị trường. Nhà nước mở rộng các đối tượng tham gia thị trường và quyền của các chủ thể trên thị trường. Nhà nước cũng phát triển, khai phá các thị trường mới thông qua dự 13 án của các doanh nghiệp Nhà nước. Điều này giúp các chủ thể khi tham gia thị trường sẽ có không gian phát triển rộng hơn, kích thích các chủ thể đầu tư vào các phân khúc khác nhau của thị trường. Nhà nước xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ và minh bạch về thị trường bất động sản, tổ chức cung cấp cho các chủ thể để mọi chủ thể của thị trường đều có cơ hội biết đến và đầu tư vào những bất động sản tiềm năng. Thông qua đó, thị trường bất động sản cũng sẽ có cơ hội tiếp cận gần hơn với các nguồn lực của nền kinh tế, tạo động lực cho sự phát triển của thị trường. Nhà nước cũng thúc đẩy các hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc thành lập hoặc hợp tác thành lập các nhân tố đóng vai trị hỗ trợ cho các hoạt động của thị trường như tổ chức mối giới bất động sản, tổ chức định giá, môi giới và tư vấn đầu tư bất động sản, các tổ chức hỗ trợ về mặt pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường. 2.3. Các nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản  Nhà nước xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở cho quản lý thị trường bất động sản Nhà nước ban hành các văn bản luật, nghị định, quyết định, thông tư… liên quan tới bất động sản các hoạt động trên thị trường bất động sản. Các văn bản này sẽ là cơ sở để các chủ thể của thị trường thực hiện các hoạt động trên thị trường bất động sản. Nhà nước thực hiện các quy định pháp lý để đất đai và bất động sản có thể tham vào thị trường cũng như phương thức mà bất động sản đó hoạt động trên thị trường. Nhà nước tổ chức đăng ký các quyền cũng như các biến động đối với bất động sản nhằm thiết lập một hệ thông tin hoàn chỉnh, bám sát từng biến động của thị trường bất động sản. Nhà nước tiến hành xây dựng các chính sách tài chính và các chính sách khác có liên quan đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh, loại bỏ các yếu tố không lành mạnh của thị trường và các tác động xấu từ bên ngoài. Xây dựng các chính sách phù hợp đảm bảo nguồn thu ngân sách phù hợp, điều tiết phân phối lại cho những người có thu nhập thấp để rút ngắn khoảng cách giầu nghèo, đảm bảo công bằng xã hội. 14  Nhà nước xây dựng và ban hành các chiến lược quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản Chiến lược phát triển kinh tế- xã hội có liên quan chặt chẽ tới thị trường bất động sản, nó sẽ là cơ sở cho việc quy hoạch xây dựng chiến lược phát triển thị trường bất đống sản. Các chiến lược phát triển này cũng là căn cứ để xây dựng và thực hiện các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thông qua các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản theo những tiêu chí trong chiến lược phát triển chung. Các bản quy hoạch xây dựng đóng vai trị là căn cứ để các nhà đầu tư tạo lập các bất động sản đảm bảo phù hợp với xu hướng phát triển chung của thị trường. Trước đây, các bản quy hoạch này thường thể hiện ý chí của Nhà nước nhưng hiện nay đang có xu hướng quan tâm hơn đến tiếng nói của chủ thể tham gia thị trường.  Nhà nước thực hiện kiểm soát toàn bộ thị trường bất động sản Nhà nước bắt đầu kiểm soát từ khâu đăng ký bất động sản, đưa bất động sản tham gia vào thị trường, ghi nhận những biến động đối với toàn thị trường nhưng không bỏ sót biến động nào của từng bất động sản. Bất cứ một bất động sản nào từ khi vẫn còn ở giai đoạn sơ khai khi mới chỉ có đất, rồi xây dựng dự án, tạo lập bất động sản, đưa bất động sản vào sử dụng một cách hợp pháp thì đều phải có sự thông qua của cơ quan quản lý Nhà nước. Bất cứ chủ thể nào khi tham vào thị trường đều phải đảm bảo đầy đủ tư cách pháp nhân theo quy định của Nhà nước. Bất cứ mối quan hệ nào trên thị trường bất động sản cũng phải tuân thủ theo những quy định Nhà nước đã ban hành. Đây có thể coi là nội dung thể hiện sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản rõ nét nhất.  Nhà nước hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuẩn tắc, công khai minh bạch Nhà nước xây dựng rất nhiều chính sách liên quan đến thị trường bất động sản nhằm giúp thị trường phát triển. Các chính sách này cũng là những văn bản hướng dẫn cụ thể thực hiện các quan hệ trên thị trường. Các chính sách này bao gồm chính sách về đất đai tác động tới công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đền bù giải 15 phóng mặt bằng; chính sách quản lý đô thị quy định tỷ lệ phát triển của các loại không gian, hạ tầng đô thị; chính sách tài chính tín dụng, chính sách về nhà ở, nhà cho người thu nhập thấp và các chính sách hỗ trợ phát triển nguồn nhân lực của thị trường bất động sản...  Nhà nước xây dựng và kiện toàn bộ máy quản lý đối với thị trường bất động sản Bộ mỏy quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản được xây dựng do yêu cầu thực tiến của công tác quản lý. Bộ máy này là nơi hiện thực hóa các chính sách, phương hướng, nhiệm vụ mà Nhà nước đã đặt ra cho thị trường bất động sản. Đây là nơi cũng là nơi thực hiện công tác kiểm soát giám sát và hỗ trợ thị trường bất động sản. Do đó, bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản được xây dựng đồng bộ theo các cấp hành chính, đảm bảo chuyên môn hóa, phân quyền chức năng nhưng vẫn thống nhất theo tiêu chí quản lý chung nhất. 2.4. Các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Nhà nước có vai trò không thể phủ nhận đối với thị trường bất động sản. Việc Nhà nước phát huy vai trò này như thế nào có ảnh hưởng trực tiếp tới vận động của thị trường. Vì vậy, sử dụng các công cụ điều tiết vĩ mô một cách hiệu quả luôn là yêu cầu hàng đầu của công tác quản lý Nhà nước. Hệ thống công cụ quản lý thị trường bất động sản là một loạt quan điểm, chiến lược, giải pháp, phương tiện cụ thể được Nhà nước áp dụng trong công tác quản lý. Các công cụ này sẽ là bánh lái con tàu thị trường theo hướng Nhà nước mong muốn. Có thể chia hệ thống công cụ này thành bốn nhóm chính là công cụ pháp lý; công cụ quy hoạch, kế hoạch; công cụ chính sách và công cụ hành chính. 2.4.1. Công cụ pháp luật Luật pháp là công cụ quản lý không thể thiếu của Nhà nước. Nhà nước dung pháp luật tác động vào ý chí của con người để điều chỉnh hành vi của con người. Công cụ luật pháp bao gồm những văn bản quy phạm pháp luật thực hiện điều chỉnh các hàng hoá bất động sản, các giao dịch và dịch vụ liên quan đến thị trường bất động sản. Cụ thể, các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này gồm Luật Đất đai 2003, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Hợp đồng kinh tế NĐ181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 về thi hành luật đất đai, NĐ88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 về 16 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất; TT17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10- 2009 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; CT02/2007/CT-BTNMT về việc tiếp tục triển khai thi hành luật đất đất đai 2003….. Muốn dụng hiệu quả công cụ pháp luật của mình thì Nhà nước cần phải thể chế hóa được những quan điểm và những định hướng trong chủ trương phát triển thị trường bất động sản, phải bám sát được những diễn biến chủ yếu trong quan hệ đất đai và thị trường hiện tại để khắc phục những vướng mắc trong quá trình thực tế hoạt động của thị trường đặt ra, đồng thời dự báo chính xác những vấn đề cần được quản lý trong thời gian tới. Bên cạnh đó, quá trình xây dựng các công cụ pháp luật đòi hỏi phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đầy đủ và luôn theo kịp đòi hỏi của thực tiễn cuộc sống. Trong quá trình vận hành chúng, cần có sự chỉ đạo nhanh, kịp thời, đúng và trúng theo hướng quản lý đồng bộ, hợp lý của Nhà nước. Đồng thời, phải có quy định xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hơn nữa những hành vi, vụ việc vi phạm các quy định Nhà nước đã đặt ra. 2.4.2 Công cụ quy hoạch, kế hoạch Công cụ quy hoạch, kế hoạch chủ yếu được áp dụng để điều tiết các nguồn lực của thị trường bất động sản và thể hiện sự thống nhất quản lý của Nhà nước đối với thị trường. Công cụ quy hoạch, kế hoạch được Nhà nước áp dụng để thể hiện toàn bộ ý đồ tác động vào thị trường bất động sản nhằm điều tiết thị trường theo những hướng có lợi nhất cho nền kinh tế, hạn chế những tác động tiêu cực của thị trường đến môi trường sinh thái. Quy hoạch và kế hoạch có rất nhiều loại nhưng trên thị trường bắt động sản thì chủ yếu vẫn là quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, quy hoạch đất đai là việc Nhà nước bố trí, sắp xếp các loại đất đai cho các đối tượng sử dụng theo các khoảng không gian nhất định, trong phạm vi thời gian nhất định theo mục tiêu chung của toàn nền kinh tế quốc dân. Quy hoạch đất đai là công cụ quản lý quan trọng của cơ quan Nhà nước. Thông qua quy hoạch, bố trí, xắp xếp các mục đích sử dụng đất , Nhà nước có thể quản lý đất đai một cách toàn diện và đồng bộ. Đây cũng sẽ là cơ sở để giải quyết những sai phạm và tranh chấp đất đai. Bên cạnh đó, trên cở sở phân hạng đất đai phục vụ cho công tác quy hoạch, Nhà nước có thể phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng đất 17 cụ thể, cho từng đối tượng sử dụng đất cụ thể một cách hợp lý và hiệu quả. Khi các đối tượng sử dụng đất biết rõ những đặc tính và giới hạn của mảnh đất, loại đất mình được giao, mục đích sử dụng của mảnh đất thì sẽ có phương án đầu tư hiệu quả, phù hợp với quy hoạch tổng thể. Một bản quy hoạch hợp lý thể hiện tầm nhìn chiến lược mà Nhà nước đó có được. Các bản quy hoạch thường có thời gian tác động lâu dài và khó khắc phục sai lầm. Do đó, tầm nhìn của bản quy hoạch càng sâu, càng rộng thì các nguồn lực của thị trường càng được sử dụng hợp lý, khoa học thuận tiện cho người tham gia thị trường cũng như cơ quan quản lý Nhà nước. Kế hoạch sử dụng đất có thể nói đơn giản là cụ thể hóa những gì quy hoạch đã định hướng. Kế hoạch sẽ đưa ra những chỉ tiêu cụ thể và biện pháp cần thiết để đạt được mục tiêu đó một cách hiệu quả nhất. Kế hoạch là công cụ cần sự tính toán chính xác tới từng một đất. Do đó, công tác khảo sát, phân tích tình hình thực tế được thực hiện tương đối hoàn chỉnh, các mục tiêu được xác định một cách khoa học và có tính khả thi cao. Các bản kế hoạch chi tiết sử dụng đất sẽ là bản đồ hướng dẫn cụ thể cho các đối tượng sử dụng đất. Ngoài ra, đối với thị trường bất động sản Nhà nước còn sử dụng một số loại quy hoạch cho nhà ở, không gian đô thị, quy hoạch xây dựng… để đảm bảo một số tiêu chí phát triển riêng của từng khu vực. Quy hoạch, kế hoạch nói chung là một công cụ quan trọng thể hiện ý chí quản lý Nhà nước một cách mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do bất động sản có tính vùng miền sâu sắc nên quy hoạch, kế hoạch ngoài việc phù hợp với chiến lược phát triển chung còn phải bám sát tình hình thực tế của địa phương áp dụng quy hoạch. 2.4.3. Công cụ chính sách Nhà nước quản lý thị trường bất động sản thông qua hệ thống các chính sách. Các chính sách này bào gồm các chính sách khuyến khích phát triển, thu hút đầu tư, chính sách về thủ tục hành chính trong đất đai… nhưng quan trọng nhất vẫn là hệ thống chính sách về tài chính, tín dụng trong thị trường bất động sản. Đây là hệ thống chính sách quy định về quyền và nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể tham gia nền thị trường. Các chính sách tài chính cho phép Nhà nước điều tiết các khuyến khích hay hạn chế hoạt động của thị trường bất động sản ở những phân khúc nhất định. Thông qua các chính sách tài chính Nhà nước có thể thực hiện 18 quyền bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường bất động sản cũng như tạo lập cơ chờ để Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách một cách hiệu quả. Bên cạnh đó, các chính sách tài chính- tín dụng hợp lý cũng góp phần huy động nguồn vốn nội tại dồi dào của thị trường bất động sản.Các bất động sản thường có giá trị lớn nên luồng vốn cần thiết để đầu tư vào bất động sản là không hề nhỏ. Để huy động được luồng vốn này rất cần tới các chính sách tài chính- tín dụng trên thị trường bất động sản đó là vốn vay, trái phiếu đô thị và xây dựng, ngân sách đầu tư vào kết cầu hạ tầng... đây là những chính sách khuyến khích phát triển thị trường. Bên cạnh đó là những chính sách điều tiết thị trường như thuế, phí, lệ phí, khung giá, bảo hiểm…Việc sử dụng khéo léo hai luồng chính sách tài chính- tín dụng đối với thị trường bất động sản sẽ giúp thị trường phát triển mạnh mẽ và bền vững. Do đó, các chính sách tài chính- tín dụng phải được xây dựng cụ thể, hoàn thiện, đồng bộ, khoa học và minh bạch, đảm bảo hiệu quả khi áp dụng vào thực tiễn thị trường. 2.4.4. Công cụ hành chính Công cụ hành chính ở đây là hệ thống các văn bản hành chính quy định về sở hữu, tạo lập hay lưu thông của bất động sản. Các công cụ hành chính giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản và giúp doanh nghiệp có những chứng minh pháp lý cần thiết về quyền của mình đối với một bất động sản. Các công cụ hành chính cần phải gọn nhẹ, minh bạch, tiết kiệm chi phí cho quá trình hình thành… đảm bảo Nhà nước dễ quản lý, doanh nghiệp dễ chấp hành. CHƯƠNG II: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM I. Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam 1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 1.1.1.Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam Các thị trường bất động sản nói chung thường trải qua 5 giai đoạn phát triển đó là giai đoạn sơ khởi, giai đoạn tập trung, giai đoạn tiền tệ hóa, giai đoạn tài chính 19 hóa và giai đoạn phát triển rực rỡ. Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay mới chỉ trải qua ba giai đoạn phát triển.  Giai đoạn sơ khởi - Thị trường đất đai giữ vai trò then chốt và chủ yếu. - Các giao dịch chủ yếu là về đất đai. Sự phát triển thị trường đất đai phụ thuộc vào sự gia tăng của các giao dịch trên thị trường này. - Tại Việt Nam: + Luật đất đai 1993 ra đời đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp biện pháp hành chính + Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/Cp ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-8-1995 ban hành quy chế cho người nước ngoài , người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài thuê. + Các yếu tố ban đầu của pháp luật đã tạo tiền đề cho thị trường đất đai khởi tạo và phát triển, nhờ đó mà khái niệm thị trường bất động sản bắt đầu biết đến tại Việt Nam. Theo đó, tại Việt Nam manh nha hình thành những dấu hiệu đầu tiên về một thị trường bất động sản đúng nghĩa.  Giai đoạn tập trung hóa - Thị trường đất đai, thị trường các công trình bất động sản trên đất, các vật kiến trúc trên đất là thành phần chính của thị trường bất động sản. - Thị trường đất đai hình thành giá đất. Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào giá các bất động sản trên thị trường. - Tại Việt nam: + Từ khi có Luật Đất Đai 2003 và hàng loạt các văn bản dưới luật đã là tiền đề bổ sung cho thị trường bất động sản phát triển: thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở… + Việc gia tăng các quyền cho người sử dụng đất đã làm sôi động, phát triển mạnh mẽ hơn thị trường bất động sản trong nước, trong đó đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất.  Giai đoạn tiền tệ hóa - Vẫn giữ những vai trò quan trọng như trong 2 giai đoạn đầu 20