Đất dính quy hoạch là điều mà hầu hết người dân không mong muốn vì dễ bị thu hồi. Vậy, đất quy hoạch là gì và cần nắm rõ những quy định gì nếu không may khi mua đất thuộc quy hoạch?
Đất quy hoạch là gì?
* Theo góc độ pháp lý
Khoản 2 khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Theo nghĩa này, đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch. Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại - dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,…
Hậu quả pháp lý khi đất thuộc quy hoạch trong trường hợp này là phải chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi [diện tích đất thu hồi so với tổng diện tích đất của địa phương là rất ít].
* Theo cách hiểu thực tế
Đất quy hoạch là diện tích đất thuộc quy hoạch, kế hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Theo đó, hậu quả pháp lý của thửa đất khi thuộc trường hợp này chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.
Mặc dù có hai cách hiểu như trên nhưng đất quy hoạch hiện nay chủ yếu được hiểu theo nghĩa thực tế là đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.
3 lưu ý khi mua phải đất thuộc quy hoạch
1. Có thể không thu hồi
Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
“…7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”.
Như vậy, chỉ khi nào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có quy định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thì khi đó mới thu hồi đất [nhiều trường hợp có quy hoạch nhưng không thực hiện thì có thể sẽ điều chỉnh và không thu hồi đất].
Nói cách khác, ngay cả khi đất thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng không phải khi nào cũng bị Nhà nước thu hồi [nhưng khả năng thu hồi rất lớn].
2. Vẫn có những quyền quan trọng dù đất thuộc quy hoạch
Mặc dù đất thuộc quy hoạch nhưng người sử dụng đất vẫn có thể có một số quyền quan trọng như sau:
- Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi [quy hoạch treo] thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
- Có thể được chuyển nhượng, tặng cho.
- Được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.
Xem chi tiết: 3 quyền quan trọng của người dân khi có đất thuộc quy hoạch
3. Có thể lấy lại cọc khi phát hiện đất thuộc quy hoạch
Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người đặt cọc có thể áp dụng quy định được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc căn cứ quy định của pháp luật để lấy lại tiền đặt cọc, cụ thể:
- Khi hợp đồng có thỏa thuận.
- Khi bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối.
Xem chi tiết: Phát hiện đất thuộc quy hoạch có được lấy lại cọc không?
Có thể thấy những lưu ý trên không làm thay đổi bản chất vấn đề là đa số trường hợp mua phải đất thuộc quy hoạch sẽ bị lỗ nhưng có thể sẽ giúp người sử dụng đất yên tâm hơn khi biết một số quyền lợi vẫn được bảo đảm theo quy định của pháp luật.
Chào Luật sư, tôi có đọc báo và biết được rằng gần đây đất nhóm nhà ở xây dựng mới cao tầng rất phổ biến và được nhiều người quan tâm. Em tôi có rủ tôi đầu tư vào nhóm đất này và sau đó bán lại thu lời nhưng tôi vẫn còn băn khoăn và chưa quyết định được. Vậy hiện nay quy định về đất nhóm nhà ở xây dựng mới cao tầng là gì? Cần lưu ý gì đối với đất nhóm nhà ở xây dựng mới cao tầng? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:
Quy hoạch đất ở cao tầng là một dạng quy hoạch sử dụng đất và thể hiện một quá trình phân bố và phân vùng của đất đai dựa vào một không gian nhất định để phát triển toàn diện kinh tế, xã hội và môi trường.
Quy hoạch đất ở cao tầng được thực hiện để dựa vào tiềm năng của đất đai cũng như dựa vào rất nhiều yếu tố khác nhau như nhu cầu, mục đích sử dụng cũng như là thời gian …
Từ đó mà mục đích sử dụng đất sẽ khác nhau mà cơ quan có thẩm quyền sẽ chia cụ thể từng chức năng cho từng loại đất cụ thể để tiện theo dõi trong quá trình quy hoạch đất sử dụng.
Quy hoạch đất ở cao tầng có mua bán được không?
Với người sủ dụng đất sẽ có đầy đủ quyền hạn để thực hiện việc mua bán cũng như quyền chuyển nhượng đất đai, trong luật đất đai có ghi rõ vùng đất quy hoạch.
Dựa vào Khoản 1, Điều 168 của Luật Đất đai đã đưa ra vào năm 2013 cụ thể là một số quy định về quyền hạn của người sử dụng đất sẽ như sau:
- Có quyền cho thuê đất
- Có quyền chuyển nhượng đất
- Có quyền cho thuê lại đất
- Được quyền tặng quyền sử dụng đất cho người khác
- Được quyền thế chấp lại quyền sử dụng
- Được quyền góp vốn cho quyền sử dụng đất
Tuy nhiên, đối với trường hợp nhà đất cao tầng đang nằm ở trong kế hoạch quy hoạch mà rao bán với giá rẻ thì bạn có thể tuỳ thuộc vào kinh tế của mình mà xem xét có nên mua hay không bởi quy hoạch sẽ có thể thay đổi theo thời gian.
Mua nhầm đất quy hoạch cao tầng có đòi lại được tiền không?
Đối với những miếng đất nằm trong diện quy hoạch của nhà nước, tuy nhiên vẫn chưa có thông báo về kế hoạch làm việc hay thu hồi thì chủ đầu tư vẫn được tiếp tục sử dụng binh thường
Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không còn nhu cầu sử dụng thì nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất cũng như bồi thường hay hỗ trợ theo đúng quy định của nhà nước.
Hoặc khi mà bên bán biết đất này nằm trong diện quy hoạch mà không thông báo cho người mua biết, cố ý che dấu thì nếu như đã làm xong hợp đồng mua bán thì dựa vào Điều 127 của Bộ luật Dân Sự 2015, bản hợp đồng sẽ lập tức bị vô hiệu hoá.
Tiếp đến thì người mua bây giờ có thể khởi kiện và yêu cầu bên phía toà án phán án hợp đồng đặc cọc ở trên là bị lừa đối mà bạn hoàn toàn có thể nhận lại được khoản tiền cọc vừa mới đưa ra.
Đất hỗn hợp có được tách thửa không?
Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, quy định các trường hợp được phép tách thửa phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất [sổ đỏ].Trường hợp chưa có Sổ đỏ thì phải xin cấp, sau đó mới thực hiện việc tách thửa.
- Đất tách thửa phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định của từng địa phương. Cụ thể, diện tích tách thửa tối thiểu là diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa, không tính chỉ giới xây dựng và phần hành lang an toàn giao thông.
- Đất tách thửa không có kiện tụng hay tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Đất tách thửa vẫn còn thời hạn sử dụng tại thời điểm tách thửa.
Như vậy, nếu đất hỗn hợp đáp ứng đủ 05 điều kiện nêu trên theo quy định của pháp luật thì được phép tách thửa như đất thông thường.
Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ chính quyền địa phương hay cơ quan Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Tuy nhiên,không được phép xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm.
Như vậy, đất hỗn hợp vẫn có thể lên được thổ cư, tuy nhiên cần phụ thuộc vào chính sách quy hoạch và tình hình thực tế của mỗi địa phương. Khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất hỗn hợp, người sử dụng đất cần liên hệ với phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương có đất để biết thông tin về kế hoạch sử dụng đất, từ đó tìm ra phương án đầu tư phù hợp.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Đất nhóm nhà ở xây dựng mới cao tầng là gì?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới Tra cứu chỉ giới xây dựng Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102