Công văn thuế giá trị gia tăng thuê lại đất năm 2024
Căn cứ Khoản 10, Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế GTGT quy định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản: “Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
a.1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. …. a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT. Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng. ….” Trường hợp theo trình bày Công ty được Nhà nước giao đất (có nộp tiền sử dụng đất) hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà phố, biệt thự để kinh doanh. Theo thiết kế, ngoài diện tích xây dựng để kinh doanh hoặc chuyển nhượng, còn có diện tích để xây dựng khu vực cảnh quan, sân vườn, hành lang (diện tích sở hữu chung) và chỉ dùng cho mục đích công cộng thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là tiền sử dụng đất phải nộp Ngân sách Nhà nước (nếu được Nhà nước giao đất nộp tiền sử dụng đất) hoặc tổng giá đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu nhận chuyển nhượng lại). Ví dụ: - Tổng diện tích đất khi nhận chuyển nhượng của các tổ chức, cá nhân: 10.000 m2; - Tổng giá đất khi nhận chuyển nhượng và tiền sử dụng đất phải nộp Ngân sách Nhà nước: 50.000 triệu đồng; - Diện tích xây dựng được duyệt để kinh doanh và chuyển nhượng là: 5.000m2; - Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT cho 1m2 để kinh doanh hoặc chuyển nhượng: 50.000 triệu đồng/5.000 m2 = 10 triệu đồng/m2. Cục Thuế TP thông báo Công ty biết để thực hiện theo đúng quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật đã được trích dẫn tại văn bản này. Trả lời công văn số 1832/CTGLA-HKDCN ngày 18/9/2023 của Cục Thuế tỉnh Gia Lai về vướng mắc miễn tiền thuê đất, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau: - Tại Khoản 5 Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: “Điều 3. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
“1. Việc miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước được thực hiện theo từng dự án đầu tư gắn với việc cho thuê đất mới trừ các trường hợp sau:
- Tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: “Điều 12. Áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước 1. Dự án đầu tư có sử dụng đất được xét miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước là dự án được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật. ” - Tại Khoản 7 Điều 18 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: “Điều 18. Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước 7. Trường hợp người thuê đất, thuê mặt nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Nghị định này nhưng trong quá trình quản lý, sử dụng đất không đáp ứng các điêu kiện để được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước có nguyên nhân từ phía người thuê đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai thì phải thực hiện hoàn trả ngân sách nhà nước số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. ” - Tại Khoản 6 Điều 3 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: “Điều 3. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 6. Sửa đổi khoản 7 và bổ sung khoản 9, khoản 0 vào Điều 18 như sau: “ 7. Trường hợp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện người sử dụng đất đã được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước nhưng không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền thuê đất có nguyên nhân từ phía người sử dụng đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc bị thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật đất đai thì phải thực hiện hoàn trả ngân sách nhà nước số tiền thuê đất đã được miễn, giảm. Việc thu hồi số tiền thuê đất đã được miễn, giảm thực hiện như sau:
- Tại Khoản 2, Khoản 3 và Khoản 4 Điều 15 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014, nay là Khoản 2, Khoản 4, Điểm b Khoản 5 Điều 15 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020 của Quốc hội quy định: “Điều 15. Hình thức và đối tượng áp dụng ưu đãi đầu tư 2. Đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư bao gồm: ...b) Dự án đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này;
4. Mức ưu đãi cụ thể đối với từng loại ưu đãi đầu tư được áp dụng theo quy định của pháp luật về thuế, kế toán và đất đai. 5. Ưu đãi đầu tư quy định tại các điểm b, c và d khoản 2 Điều này không áp dụng đối với các dự án đầu tư sau đây:
- Tại Điểm b Khoản 4 Điều 17 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015, nay là Khoản 2 Điều 22 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư quy định: “Điều 22. Điều chỉnh ưu đãi đầu tư 2. Nhà đầu tư không được hưởng ưu đãi theo quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc ưu đãi do nhà đầu tư tự xác định trong trường hợp dự án đầu tư không đáp ứng điều kiện hưởng ưu đãi đầu tư quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc không đáp ứng điều kiện hưởng ưu đãi đầu tư tự xác định. Trường hợp dự án đầu tư đáp ứng điều kiện hưởng ưu đãi đầu tư khác thì nhà đầu tư được hưởng ưu đãi theo điều kiện đó. ” Căn cứ quy định trên: - Dự án có đầu tư sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc đối tượng chịu thuế tiêu thụ đặc biệt theo quy định của Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt (trừ dự án sản xuất ô tô, tàu bay, du thuyền) thì không được áp dụng ưu đãi đầu tư quy định tại Điểm b, c và d Khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020 của Quốc hội. - Trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà trong quá trình thực hiện dự án cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định doanh nghiệp không thực hiện đúng nội dung dự án đầu tư do nhà đầu tư đã đăng ký và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư tại Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì doanh nghiệp không được xem xét miễn, giảm tiền thuê đất đối với dự án theo quy định của pháp luật. - Trường hợp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện người sử dụng đất đã được miễn, giảm tiền thuê đất nhưng không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền thuê đất có nguyên nhân từ phía người sử dụng đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc bị thu hồi đất theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai thì phải thực hiện hoàn trả ngân sách nhà nước số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy định tại Khoản 7 Điều 18 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Khoản 6 Điều 3 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ và quy định của pháp luật từng thời kỳ. Đề nghị Cục Thuế tỉnh Gia Lai căn cứ các quy định trên và hồ sơ cụ thể về việc sử dụng đất, quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái Xuân Thủy của Công ty cổ phần du lịch Xuân Thủy để xử lý miễn, giảm tiền thuê đất, thu hồi số tiền thuê đất Công ty đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất được miễn, giảm phải thu hồi theo đúng quy định của pháp luật. |