Chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ

CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ LÀ GÌ? CHỈ GIỚI XÂY DỰNG LÀ GÌ?

Là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác. Trong đô thị, chỉ giới đường đỏ là toàn bộ lòng đường, bó vỉa và vỉa hè.

2. CHỈ GIỚI XÂY DỰNG

Là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên đất đó. Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ [ranh giới lô đất]; hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ [do yêu cầu của quy hoạch]. Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Thông thưòng thì chỉ giới xây dựng thu hẹp hơn chỉ giới đường dỏ. Tuy vậy, có khi phần không gian như mép bancông, mái hắt,ô văng… được phép nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ, khi đó chỉ giới xây dựng phần trên của nhà nới hơn chỉ giới đường đỏ.

3. KHOẢNG LÙI CỦA CÔNG TRÌNH:

Xây nhà cao, phải lùi vào bao nhiêu mét?

Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới của đường qui hoạch tùy thuộc việc tổ chức qui hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới nhưng tối thiểu phải theo các qui định sau:

Nếu công trình có chiều cao từ 19m trở xuống, xây ở tuyến đường có lộ giới nhỏ hơn 19m thì không cần chừa khoảng lùi, tức được xây dựng sát vỉa hè. Cũng với lộ giới trên nhưng xây dựng công trình cao 22m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Trường hợp công trình có chiều cao đến 25m khi xây dựng phải lùi vào 4m. Nếu xây dựng công trình có chiều cao từ 28m trở lên phải lùi vào 6m. Điều này có nghĩa nhà xây càng cao thì công trình phải lùi vào càng sâu và diện tích đất xây dựng càng bị thu hẹp lại.

Trong trường hợp lộ giới tuyến đường từ 19m đến dưới 22m và công trình xây dựng cao 22m trở xuống thì không phải chừa khoảng lùi. Nếu xây cao đến 25m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Còn khi xây dựng cao từ 28m trở lên phải lùi sâu vào 6m. Với lộ giới tuyến đường từ 22m trở lên, xây dựng công trình cao đến 25m không phải chừa khoảng lùi. Nhưng nếu xây từ 28m trở lên công trình phải lùi vào bên trong 6m.

Khoảng lùi tối thiểu [m] của các công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao xây dựng công trình.

Chiều cao xây dựng công trình [m] ≤16 19 22 25 ≥ 28 Lộ giới đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình [m] < 19 0 0 3 4 6 19 ÷ < 22 0 0 0 3 6 22 ÷ < 25 0 0 0 0 6

≥ 25 0 0 0 0 6

Hiện nay điều mà người mua hoặc chủ đầu tư cần quan tâm hàng đầu là quy định về chỉ giới xây dựng là gì khi mua bán hoặc xây dựng bất cứ công trình nào. Nếu nắm được quy định về chỉ giới xây dựng sẽ giúp bạn nắm rõ được phần đất xây dựng của mình, từ đó có thể có khoảng lùi nhất định chừa ra trong quá trình xây dựng. Không ít những gia đình đã mất trắng nhiều mét vuông đất vì không nắm rõ được lộ giới hẻm, chỉ giới xây dựng…

Vì vậy hôm nay Homedy sẽ giúp các bạn tìm điều thêm về điều này để có thể nắm rõ được những thông tin cần thiết, tránh các trường hợp đáng tiếc có thể xảy ra.

Chỉ giới xây dựng là gì?

Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Chỉ giới xây dựng giúp phân định ranh giới giữa đất lưu không và diện tích đất cho phép xây dựng công trình [phần nổi và phần ngầm].
Trong một số trường hợp, chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ có thể trùng nhau, cụ thể như:

• Trường hợp công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ [ranh giới lô đất];
• Trường hợp công trình được phép xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ theo yêu cầu của quy hoạch.

Chỉ giới xây dựng là gì? Chỉ giới đường đỏ là gì

Ngoài khái niệm chỉ giới xây dựng là gì, ở đây chúng ta có thêm một khái niệm là chỉ giới đường đỏ hay còn gọi là lộ giới. Đây là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Chỉ giới đường đỏ có tác dụng phân định ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình và diện tích đất được dành cho các công trình kỹ thuật hạ tầng, công trình giao thông hoặc không gian công cộng khác. 

Những quy định về xây dựng và khoảng lùi xây dựng

Quy định về khoảng lùi công trình

Khoảng lùi công trình là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Khoảng lùi của công trình so với chỉ giới hay lộ giới xây dựng của công trình tùy thuộc việc tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc. Chiều cao công trình được tính dựa trên chiều rộng của lộ giới nhưng tối thiểu phải theo các qui định trong bảng sau:

Bảng quy định khoảng lùi tối thiểu [mét] của các công trình theo bề rộng đường
[Giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ] và chiều cao xây dựng của công trình

Cụ thể, bên cạnh khái niệm chỉ giới xây dựng là gì, bạn cầm nắm được những quy định về khoảng lùi công trình dưới đây:

Đường rộng dưới 19 mét 

• Đối với công trình có chiều cao dưới 19 mét thì không cần lùi được thi công sát vỉa hè.
• Công trình xây dựng cao 22 mét thì tính từ vỉa hè lùi vào 3 mét .
• Công trình xây dựng cao 25 mét thì cần lùi từ vỉa hè vào 4 mét .
• Công trình xây dựng có chiều cao lớn hơn 28 mét thì lùi 6 mét  tính từ vỉa hè.

Đường rộng từ 19-22 mét 

• Công trình thi công dưới 22 mét thì không cần chừa khoảng lùi được xây sát vỉa hè.
• Công trình 22 mét - 25 mét cần xây lùi tính từ vỉa hè ra 3mét .
• Công trình xây dựng cao hơn 28 mét thì lùi từ vỉa hè vào 6mét .

Đường rộng hơn 22 mét 

• Công trình xây cao 28 mét không cần lùi được xây sát vỉa hè.
• Công trình xây cao hơn 28 mét thì xây lùi từ vỉa hè vào 6m.

Bộ phận nào có thể vượt qua đường đường giới đỏ?

Bàn về vấn đề chỉ giới xây dựng là gì, chỉ giới đường đỏ là gì; không ít người băn khoăn bộ phận nào có thể vượt qua đường đường giới đỏ? Không có bộ phận nào của nhà được phép vượt qua đường chỉ giới đỏ.
Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng nếu như trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ. Các bộ phận của công trình được phép vượt quá chỉ giới xây dựng như: 

• Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, cánh cửa, mái đua, mái đón, móng nhà, gờ chỉ và ô văng 
• Riêng ban công chỉ được phép nhô ra quá chỉ giới xây dựng là 1,4 m và k được quây, che chắn tạo thành phòng hoặc lô-gia.

Có được xây lấn sang nhà bên cạnh?

• Không có bộ phận nào của ngôi nhà, kể cả thiết bị , đường ống, đường ngầm dưới đất vượt quá ranh giới sang lô đất của nhà bên cạnh.
• Không được xả nước mưa, nước thải, nước máy lạnh, khí bị hay khí thải sang nhà bên cạnh.

Chỉ giới xây dựng là gì?

• Miệng xả của ống thông khói, thông hơi không được hướng ra thành phố.
• Các biển quảng cáo đặt trước ngôi nhà không được sử dụng các vật liệu có độ phản quang lớn hơn 70% .
• Không được bố trí sân phơi quần áo trước mặt tiền các ngôi nhà ở dọc phố.d
• Máy điều hòa nhiệt độ không khí khi đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường đỏ phải có độ cao ít nhất là 2.7m và không được xả nước ngưng trực tiếp ra mặt hè, mặt phố
• Nếu nhà làm hàng rào phải có kiến trúc thoáng, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực, trừ những trường hợp có nhu cầu ngăn cách , bảo vệ với đường phố như: cơ quan nhà nước, xí nghiệp, trạm điện, trạm biến thế…

Trên đây là giải thích chi tiết về khái niệm chỉ giới xây dựng là gì và những quy định liên quan. Hy vọng bài viết của bất động sản Homedy đã cung cấp những kiến thức cần thiết cho bạn!

  Quỳnh Thư 

Theo Homedy Blog Tư vấn

Khái niệm chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là gì? Mà quý khách đang chuẩn bị xây dựng nhà, mua nhà hoặc sửa sang nhà ở thì các nguyên tắc về xây dựng như những quy định về chỉ số giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi.

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất để thi công công trình và phần đất được dành cho đường hạ tầng giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác. Trong đô thị, thường gặp lộ giới là chỉ giới đường đỏ của phần đất dành làm đường đô thị, bao gồm tất cả lòng đường, lề đường và vỉa hè.

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép thi công nhà, công trình trên đất đó.

Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép thi công sát chỉ giới đường đỏ [ranh giới lô đất]; hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải thi công lùi vào so với chỉ giới đường đỏ [do yêu cầu của quy hoạch].

Thông thường thì chỉ giới xây dựng thu hẹp hơn chỉ giới đường đỏ. Tuy vậy, có lúc phần không gian như mép ban công, mái hắt,ô văng… được phép nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ, lúc đó chỉ giới thi công phần trên của nhà mới hơn chỉ giới đường đỏ.

Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới thi công dựng.

Bảng 2.4: QCVN 01:2014/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Quy hoạch xây quy định dao động lùi tối thiểu [m] của các công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao xây dựng công trình:

Công trình thi công trên lộ giới < 19m • Công trình có chiều cao < 19m, không cần chừa khoảng lùi, tức được thi công sát vỉa hè. • Xây dựng công trình cao 22m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. • Xây dựng công trình cao đến 25m: khoảng lùi là 4m.

• Xây dựng công trình có chiều cao > 28m: khoảng lùi là 6m.