Thế nào là đất sử dụng ổn định lâu dài? Có tài liệu hay căn cứ nào xác minh việc sử dụng ổn định đó không? Đây là những câu hỏi mà người sử dụng đất thường gặp khi xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu [đặc biệt đối với những loại đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất]. Hiện nay, pháp luật đất đai quy định về vấn đề này như thế nào, HieuLuat giải đáp chi tiết như sau.
Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi đang thực hiện thủ tục xin cấp sổ hồng lần đầu với thửa đất ở và đã có nhà ở trên đất. Cán bộ xã nói với tôi rằng thửa đất mà tôi đang sử dụng phải có thời gian sử dụng ổn định, lâu dài thì mới đủ điều kiện được cấp sổ hồng. Luật sư cho tôi hỏi, như thế nào thì được coi là đất sử dụng ổn định lâu dài? Có tài liệu hay văn bản gì chứng minh đó là đất sử dụng ổn định, lâu dài hay không?
Chào bạn, liên quan đến vấn đề vướng mắc về thế nào là đất sử dụng ổn định lâu dài của bạn, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Thế nào là đất sử dụng ổn định lâu dài?
Trước hết, pháp luật về đất đai không định nghĩa thế nào là đất sử dụng ổn định lâu dài mà quy định về những loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài và việc sử dụng đất ổn định của người sử dụng đất được hiểu như thế nào.
- Theo đó, Điều 125 Luật Đất đai quy định những loại đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài bao gồm:
- Một là, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng [đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị];
-
Hai là, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai 2013 [là đất mà cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc. Cộng đồng dân cư được quyền sử dụng đất kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản và không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác];
- Ba là, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên [thường là được Nhà nước giao];
-
Bốn là, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định [mà các loại đất này không thuộc trường hợp được Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê];
- Năm là, đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật Đất đai 2013 hoặc đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Đất đai 2013;
-
Sáu là, đất được sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Bảy là, đất cơ sở tôn giáo [ví dụ đất thuộc chùa, tu viện, nhà nguyện, thánh thất…được quy định cụ thể tại Điều 159 Luật Đất đai 2013];
-
Tám là, đất tín ngưỡng [ví dụ đất có công trình đền, miếu, am, nhà thờ họ, từ đường];
- Chín là, đất giao thông, thủy lợi [ví dụ đất xây dựng đường, mương tưới tiêu…], hoặc đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh hoặc đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh [ví dụ đất xây dựng khu vui chơi cho cộng đồng…];
-
Mười là, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Mười một là, đất phi nông nghiệp mà tổ chức kinh tế sử dụng có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài [theo quy định tại khoản 3 Điều 127, khoản 2 Điều 128 Luật Đất đai 2013].
=> Như vậy, có 11 loại đất được pháp luật quy định thời hạn sử dụng là ổn định, lâu dài.
- Thông thường, việc sử dụng đất ổn định lâu dài và đất sử dụng ổn định lâu dài là hai thuật ngữ dễ gây nhầm lẫn. Có thể phân biệt là:
| Sử dụng đất ổn định, lâu dài | Đất sử dụng ổn định, lâu dài |
| Là quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất. Quá trình này bao gồm thời gian sử dụng đất và mục đích sử dụng đất. Việc sử dụng đất ổn định được quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP | Loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013 |
Với câu hỏi của bạn, chúng tôi hiểu rằng bạn đang chưa rõ cách xác định thời gian sử dụng đất như thế nào thì được coi là ổn định lâu dài để làm căn cứ xin cấp sổ hồng lần đầu. Căn cứ khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sử dụng đất ổn định là việc người sử dụng đất sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền [đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận].
Ngoài ra, khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định nếu người sử dụng đất sử dụng đất ổn định trước ngày 01/07/2004, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị/điểm dân cư nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận [áp dụng đối với trường hợp đất không có giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP].
=> Như vậy, nếu bạn có thời gian sử dụng đất ổn định là từ trước 01/07/2004, sử dụng ổn định với một mục đích là để ở kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng thì được coi là sử dụng đất với mục đích ổn định.
Kết luận: Pháp luật về đất đai không định nghĩa thế nào là đất sử dụng ổn định lâu dài mà quy định những loại đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Ngoài ra, nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng có điều khoản quy định về việc sử dụng đất ổn định là như thế nào. Từ quy định đó, xem xét người sử dụng đất có đủ điều kiện để được cấp sổ hồng hay không.
Khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về những giấy tờ, tài liệu được sử dụng làm căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định [sử dụng đất có cùng mục đích xuyên suốt qua một khoảng thời gian]. Cụ thể những loại giấy tờ đó như sau:
-
Một là, các quyết định hoặc bản án của Tòa án đã có hiệu lực thi hành hoặc các quyết định thi hành án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
-
Hai là, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cấp có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành. Hoặc biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất [biên bản hòa giải tranh chấp đất đai do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất lập];
-
Ba là, quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất của người sử dụng đất [ví dụ các quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp];
-
Bốn là, các giấy tờ chứng minh nơi ở như đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Hoặc giấy tờ tùy thân như Giấy chứng minh nhân dân; Hoặc Giấy khai sinh; Hoặc các giấy tờ khác như nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác mà trên đó có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
- Năm là, biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất có ghi tên người nộp là người sử dụng đất;
-
Sáu là, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất: Các biên bản này do cá nhân/cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lập, ban hành/ra quyết định;
-
Bảy là, giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất cho người sử dụng đất;
-
Tám là, các giấy tờ về việc mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan [nếu có giấy tờ mua bán có công chứng/chứng thực thì giá trị pháp lý sẽ cao hơn];
-
Chín là, bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ mà trên đó có thông tin về người sử dụng đất, thửa đất đang sử dụng;
-
Mười là, bản kê khai đăng ký nhà, đất do người sử dụng đất lập và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận tại thời điểm kê khai đăng ký.
Lưu ý rằng: Nếu người sử dụng đất có từ 02 loại giấy tờ như chúng tôi đã nêu trên và thời gian xác nhận trên các loại giấy tờ đó là khác nhau thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định của người sử dụng đất được xác định theo loại giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
Như vậy, có 10 loại giấy tờ được sử dụng làm căn cứ để xác định việc sử dụng đất ổn định của người sử dụng đất theo quy định pháp luật mà chúng tôi đã liệt kê ở trên.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về Thế nào là đất sử dụng ổn định lâu dài? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ>> Thế nào là người sử dụng đất hợp pháp? Người sử dụng đất hợp pháp có quyền gì?
>> Sử dụng đất trước năm 1993 có phải đóng tiền sử dụng đất không?
Xác định thời điểm sử dụng đất là căn cứ để tính toán tiền sử dụng đất của người sử dụng đất. Việc xác định thời điểm sử dụng đất được thực hiện theo quy định pháp luật. Ngoài việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất thì việc xác định nguồn gốc đất cũng là căn cứ để xác định quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có câu hỏi liên quan đến việc xác định thời điểm sử dụng đất mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp như sau: Tôi đang thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu. Xã tôi có thông tin cho tôi được biết rằng, thời điểm và nguồn gốc sử dụng đất là hai yếu tố quan trọng để xác định số tiền sử dụng đất mà tôi phải nộp cho Nhà nước.
Tôi mong Luật sư giải đáp cho tôi được biết, cách xác định thời điểm sử dụng đất là như thế nào? Và cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận nguồn gốc sử dụng đất theo quy định pháp luật?
Chào bạn, liên quan đến việc xác định thời điểm, nguồn gốc sử dụng đất để cấp sổ đỏ lần đầu mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Cách xác định thời điểm sử dụng đất thế nào?
Thời điểm sử dụng đất để cấp Giấy chứng nhận lần đầu hay chính là việc xác nhận thời điểm sử dụng đất ổn định, cùng mục đích xuyên suốt khoảng thời gian sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Việc sử dụng đất ổn định được xác định dựa trên thời gian, nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và là căn cứ để tính toán tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước.
Cụ thể, khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, những tài liệu, giấy tờ được dùng để làm căn cứ xác định người sử dụng đất sử dụng ổn định bao gồm:
Một là, biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất của người sử dụng đất: Thông thường, việc đóng nộp các loại thuế này được thực hiện theo chu kỳ hàng năm/05 một lần. Thời gian đóng nộp thuế chính là minh chứng cho thời gian sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của người sử dụng;
Hai là, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính của người/cơ quan có thẩm quyền trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất đối với người sử dụng đất: Những biên bản/quyết định này ghi nhận rõ ngày tháng năm lập biên bản, những vi phạm của người sử dụng đất và lý do vi phạm của họ;
Ba là, quyết định/bản án của Tòa án có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành hoặc quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản trên đất: Bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án cũng là những văn bản có ghi nhận nội dung về mục đích sử dụng đất của các bên tranh chấp/yêu cầu, ngày tháng năm cùng quá trình sử dụng/phát sinh tranh chấp. Do vậy, đây cũng là văn bản thể hiện thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người sử dụng đất.
Bốn là, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành hoặc biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất: Đây đều là những văn bản thể hiện quá trình sử dụng đất, mục đích và loại đất của người sử dụng;
Năm là, các quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất của người sử dụng đất: Đây cũng là văn bản do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành dựa trên những tài liệu, chứng cứ hoặc qua điều tra, thu thập thông tin của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có chứa đựng nội dung về thời gian bắt đầu sử dụng đất, mục đích và quá trình sử dụng đất cụ thể của họ;
Sáu là, giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở hoặc giấy tờ tùy thân [chứng minh nhân dân/căn cước công dân], giấy khai sinh hoặc giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản phí, lệ phí/khoản phải nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký: Đây là những loại giấy tờ có chứa đựng thông tin về vị trí thửa đất;
Bảy là, những giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất: Loại giấy tờ xác định người sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất và mục đích sử dụng đất;
Tám là, loại giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan: Loại giấy tờ xác định thời điểm bên nhận chuyển nhượng bắt đầu được tiếp nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật;
Chín là, bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lập;
Mười là, bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký: Loại giấy tờ thể hiện các thông tin về thửa đất, người sử dụng/quản lý, mục đích sử dụng đất và các thông tin khác về thửa đất.
Như vậy, thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người sử dụng được căn cứ vào một trong 10 nhóm giấy tờ, tài liệu theo quy định pháp luật như chúng tôi đã nêu trên.
Ngoài ra, cần phải lưu ý:
+ Nếu người sử dụng đất có nhiều hơn 01 loại giấy tờ trong số 10 nhóm loại giấy tờ như chúng tôi đã nêu trên mà các giấy tờ đó có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất;
+ Nếu người sử dụng đất không có một trong những loại giấy tờ như chúng tôi đã nêu trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xác định dựa trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư [thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố] nơi có đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất đó.
Cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận nguồn gốc sử dụng đất?
Nguồn gốc sử dụng đất có thể hiểu là việc người sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc nhận thừa kế [cha ông để lại], nhận tặng cho, được giao không đúng thẩm quyền, khai hoang…
Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
…
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a] Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
…
=> Theo đó, thẩm quyền xác nhận nguồn gốc sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam đăng ký, đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu là của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất [áp dụng khi người sử dụng đất không có một trong những giấy tờ về đất đai theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP].
Đối với những trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc đã có giấy tờ xác định về thời điểm, nguồn gốc sử dụng đất thì dựa theo thông tin trên giấy tờ đó để xác định nguồn gốc đất.
Như vậy, thẩm quyền xác nhận nguồn gốc sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu là của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Việc xác nhận nguồn gốc đất của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất được thực hiện khi:
+ Đối tượng sử dụng đất đề nghị, xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu hoặc đăng ký tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
+ Và những đối tượng này không có một trong những giấy tờ về đất đai được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Ngoài ra, những trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đã có một trong những giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì nguồn gốc đất được xác định theo các giấy tờ đó.