| Ảnh minh họa |
5 phương pháp định giá đất cụ thể như sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tàng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất [sau đây gọi là thửa đât so sánh] đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản [bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất].
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại NHTM nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tông chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ sổ điều chỉnh giá đất nhân [x] với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Nghị định cũng quy định rõ:
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản [gồm đất và tài sản gắn liền với đất] tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
Riêng Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho: Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, с và d Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị [tính theo giá đất trong bảng giá đất] dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp như quy định trên.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đấtcũng được áp dụng cho trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Đối với trường hợp này thì UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất.
M.Linh
Nguồn: thoibaonganhang.vn
Câu hỏi của bạn:
Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp: Luật đất đai hiện hành quy định về vấn đề áp dụng giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh như thế nào? Mong Luật sư tư vấn giúp! Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu trả lời của luật sư:
Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
Cơ sở pháp lý:
- Luật đất đai 2013;
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
1. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân [x] với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh] ban hành.
2. Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể
Căn cứ khoản 2 điều 18 nghị định 44/2014/NĐ-CP giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:
2.1 Tính tiền bồi thường về đất
- Áp dụng với dự án có các thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
- Áp dụng với trường hợp tại khu vực thu hồi không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.
2.2 Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
- Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo;
- Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
- Với thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị [tính theo giá đất trong bảng giá đất] dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể trong trường hợp:
- Xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà;
- Với hộ gia đình, cá nhân: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
3. Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh
Khoản 1 điều 18 nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định:
“1. Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.”
Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng các trường hợp trên trừ trường hợp xác định giá bồi thường sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Lúc này, giá đất sẽ được quy định là giá đất cụ thể
Một số bài viết có nội dung tham khảo:
Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:
Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất mà bạn còn chưa rõ. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.
Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về địa chỉ: chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.