QUY ĐỊNH CHUNG
01 - Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp so sánh và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
02 - Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải tuân thủ những qui định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản.
Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định của tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất.
03 - Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.
Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng [gần giống] với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng….
Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch [điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…] và các yếu tố khác có liên quan [đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo]… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản.
Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn ...
Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm [điều chỉnh giảm] và dấu dương [điều chỉnh tăng], nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.
Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối.
Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm định.
Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu [quyền sử dụng - đối với đất] cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên các thông tin thu thập của các tài sản so sánh đã được giao dịch trên thị trường có những đặc điểm kinh tế kỹ thuật, các chỉ tiêu kinh tế có tính hữu ích tương đương với tài sản thẩm định giá làm cơ sở so sánh, phân tích và điều chỉnh mức giá mua, bán để ước tính giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá.
1. Nguyên tắc áp dụng:
- Nguyên tắc thay thế: Dựa vào nguyên tắc thay thế nghĩa là một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản cao hơn chi phí để sản xuất ra tài sản đó với cùng sự hữu ích do mỗi tài sản mang lại.
- Nguyên tắc sự đóng góp: Giá trị của từng bộ phận đóng góp và tổng giá trị của tài sản
2. Các trường hợp áp dụng:
Thường thẩm định đối với những tài sản được bán phổ biến trên thị trường như công cụ dụng cụ, máy móc đơn lẻ....
3. Cơ sở thẩm định giá
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang được mua bán trên thị trường.
4. Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản:
· Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng đối với giá thị trường của tài sản.
· Bán tài sản trong điều kiện cưỡng ép: nghĩa là hoặc người bán không tự nguyện hoặc người mua không tự nguyện thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị mua bán của tài sản trên thị trường.
5. Các bước tiếp cận:
Khi thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp thẩm định viên phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời phải lưu ý các bước sau:
Bước 1: Xác định nguồn thu thập thông tin và tìm kiếm thông tin về máy, thiết bị cùng loại có thể so sánh, được giao dịch phổ biến trên thị trường và có tính hữu ích tương đương với tài sản thẩm định giá
Yêu cầu trong bước này thẩm định viên phải xác định được:
- Máy, thiết bị so sánh có cùng nguyên lý, đặc tính cấu tạo, tính hữu ích với tài sản thẩm định giá; có công suat, năm sản xuất, hãng và nước sản xuất,… có thể so sánh với tài sản thẩm định giá
- Máy, thiết bị được sử dụng để so sánh có giá mua, bán và các thông tin kinh tế – kỹ thuật được công khai trên thị trường. Các thông tin này phải được kiểm chứng, đáng tin cậy.
Bước 2: Kiểm tra, đánh giá các thông tin thu thập được. Xác định những thông tin có thể dùng để so sánh[Trên cơ sở nắm được các đặc tính, thông số kỹ thuật của tài sản [cần đặc biệt chú ý đến những thông số chủ yếu, có tính quyết định đến tính năng, chất lượng và ảnh hưởng đến giá của MMTB], TĐG thẩm định viên thu thập các thông tin về tài sản tương tự được mua bán trên thị trường hoặc trong NH dữ liệu của mình]
Bước 3: Phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá. Nhận định và đánh giá những ưu và nhược điểm của những khác biệt đó
Bước 4: Đánh giá tình hình thị trường và các nhân tố ảnh hưởng đến giá và ước tính giá bán đã được điều chỉnh
Bước 5: ước tính giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá từ giá bán đã được điều chỉnh.
6. Điều kiện và hạn chế:
* Điều kiện
- Phải có thông tin thị trường;
- Tài sản so sánh có sự tương đồng với tài sản cần thẩm định giá;
- Thông tin phải độ tin cậy cao;
- Thị trường không có sự biến động quá lớn;
- Người thẩm định phải có đủ kinh nghiệm, có hiểu biết về MMTB và nắm được tình hình thị trường cũng như các vấn đề khác.
* Hạn chế
- Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất;
- Kết quả phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin;
- Khi so sánh giá bán phải gắn liền với điều kiện thương mại của hợp đồng mua bán [nơi giao nhận hàng trách nhiệm vận chuyển, bốc xếp, bảo hành và thời gian bảo hành, thời hạn thanh toán,...];
- Tính chính xác giảm khi thị trường có biến động, không ổn định.