Nhà ở hình thành trong tương lai không phải là khái niệm quá xa lạ đối với chúng ta. Với sự phát triển của kinh tế xã hội, nhu cầu mua nhà ở của người dân ngày càng cao, đặc biệt với Việt Nam – quốc gia có truyền thống “an cư lạc nghiệp”. Việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua sẽ tiết kiệm được một khoản chi phí, do giá nhà ở hình thành trong tương lai thường thấp hơn so với nhà ở sẵn có. Đồng thời, chủ đầu tư cũng sẽ có lợi trong việc xoay đồng vốn, có thêm nguồn đầu tư cho dự án của mình.
Như vậy, thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai? Pháp luật quy định gì về vấn đề này? Rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai? Cách hạn chế rủi ro? Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ giải thích những vấn đề trên.
- NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LÀ GÌ?
Nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng bất động sản, là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hoàn thành và chưa có Giấy chứng nhận [Sổ đỏ, Sổ hồng].
Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Ví dụ: Căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng là nhà ở hình thành trong tương lai.
Như vậy, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động mua bán có đối tượng là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
II. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Theo Luật kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án nhà ở có quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh mua bán là:
[i] Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
[ii] Có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai;
[iii] Có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi tiến hành bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
[iv] Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Dự án nhà ở đang trong quá trình thi công chỉ có đủ điều kiện được bán dưới dạng nhà ở hình thành trong tương lai khi nhận được văn bản trả lời của Sở Xây dựng – cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Người mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ trên để tránh trường hợp giao dịch bị vô hiệu. Nếu chủ đầu tư thiếu bất kỳ điều kiện nào, người mua cần cân nhắc về việc mua nhà.
Luật kinh doanh Bất động sản cũng quy định về việc thanh toán đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, việc thanh toán sẽ được chia thành nhiều lần, trong đó lần đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần thanh toán tiếp theo dựa trên tiến độ xây dựng nhà ở, phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ thanh toán không quá 95% giá trị hợp đồng.
Trong quá trình làm việc với nhau, bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế công trình; và bên bán có nghĩa vụ phải cung cấp cho bên mua những thông tin bên mua có quyền biết.
III. RỦI RO NGƯỜI MUA CÓ THỂ GẶP PHẢI VÀ CÁCH HẠN CHẾ RỦI RO
Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai người mua thường gặp rất nhiều bất lợi, bởi họ đã phải bỏ ra một khoản tiền để mua một tài sản, mà vào thời điểm giao kết hợp đồng họ chưa nhìn thấy ngôi nhà hoàn thiện là như thế nào. Mội số rủi ro người mua có thể gặp phải như sau:
– Dự án chưa được phép triển khai nhưng chủ đầu tư đã rao bán. Cụ thể, các giấy tờ thủ tục về xây dựng chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
– Chủ đầu tư không cấp giấy chứng nhận cho người mua;
– Chủ đầu tư lừa đảo, nhận tiền rồi bỏ trốn;
– Dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng đã rao bán, bắt đầu nhận đặt cọc, đặt chỗ;
– Dự án chậm bàn giao, chủ đầu tư giao nhà không đúng thời hạn;
– Dự án vướng phải tranh chấp với bên thứ ba mà người mua không biết;
– Nhà ở hoàn thiện không đúng cam kết ban đầu.
Trước những rủi ro kể trên, chúng tôi đưa ra các phương án tối ưu nhất để phỏng tránh rủi ro như sau:
– Dựa trên các giấy tờ mà chủ đầu tư cung cấp, người mua có thể sử dụng để đối chiếu thông tin với các cơ quan Nhà nước có liên quan, ví dụ như Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Xây dựng;… Để có được thông tin đúng đắn, đầy đủ nhất về dự án mình sắp mua;
– Tham khảo thông tin dự án từ nhiều nguồn khác nhau, không chỉ tin vào lời quảng cáo từ phía chủ đầu tư;
– Cần theo dõi tiến độ thi công dự án, tránh trường hợp tiến độ thanh toán đúng hạn nhưng tiến độ thi công thì trì trệ, chậm chạp;
– Cần cẩn trọng với những điều khoản trong hợp đồng.
Trong thời đại ngày nay, với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, đặc biệt là hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần nắm vững kiến thức pháp lý cũng như dự liệu trước các trường hợp rủi ro có thể xảy ra, từ đó tìm cách để hạn chế tối đa rủi ro, nhằm bảo đảm tốt nhất quyền lợi của mình. Trên đây là những thông tin mà chúng tôi nghĩ sẽ giúp ích cho bạn trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo điểm a khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là loại giao dịch không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [gọi tắt là sổ đỏ hoặc sổ hồng].
Tài sản hình thành trong tương lai là gì?
Tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa được hình thành hoặc đã hình thành như chỉ được xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch.
Thế nào là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?
Căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành, có thể hiểu về khái niệm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Là sự thỏa thuận giữa bên bán nhà và bên mua nhà về việc xác lập quyền và nghĩa vụ đối với nhau tại thời điểm nhà ở đang trong quá trình xây dựng chưa được nghiệm thu.
Nhà ở hình thành trong tương lai tiếng Anh là gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai [tiếng Anh: Off the Plan House] là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.