[VOH]- Một thính giả gửi thư cho biết: chị có nhà cho thuê nguyên căn, hợp đồng cho thuê ký 2 năm có công chứng. Tuy nhiên, mới được 6 tháng thì người thuê do làm ăn thất bại, trốn nợ đã dọn đi lúc nào không biết đến. Khi đến tháng chị đến lấy tiền nhà mới biết đã dọn đi. Điện thoại không liên lạc được.
Sau đó chị lấy lại nhà cho người khác thuê thì văn phòng công chứng không chứng. Văn phòng công chứng nói nhà vẫn đang ở tình trạng thuê nên không chứng. Văn phòng công chứng nói phải kiếm được người thuê trước để thanh lý hợp đồng rồi mới ký hợp đồng với người thuê sau nhưng chị thì không kiếm được người thuê nhà trước.
Xin tư vấn trường hợp chị giải quyết như thế nào?
Thạc sĩ - Luật sư Vũ Mạnh Hòa, Trưởng văn phòng luật sư Quang Trung trả lời: .
+ Vì bạn không nêu rõ cụ thể các điều khoản đã ký trong hợp đồng về hình thức thanh toán,về thời gian thanh toán từ 1 hoặc 2 tháng trở lên. Nên tôi tư vấn những điều luật chung để bạn tham khảo và vận dụng.
Căn cứ vào điều 425 của Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định bên thuê nhà vi phạm vào điều khỏan thanh toán cho nên bên cho thuê nhà có quyền ngang nhiên hủy bỏ hợp đồng cho thuê nhà và gửi thông báo cho bên thuê nhà, về địa chỉ thường trú của bên thuê với nội dung hủy bỏ hợp đồng thuê nhà.
Sau thời hạn 30 ngày bên thuê nhà vẫn cố ý không hợp tác, không liên lạc với bên cho thuê nhà thì chị đem thông báo hủy hợp đồng và hợp đồng thuê nhà đến Văn phòng công chứng để được tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà với khách hàng thuê nhà mới.
Khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn nhiều người lo ngại về các khoản tiền phải bồi thường sau đó. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể về các khoản tiền bồi thường cũng như cách có thể lấy được tiền bồi thường khi một trong các bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.
1. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có phải báo trước không?
Trong thời gian thuê nhà, mặc dù các bên không được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nhưng theo vẫn có một số trường hợp ngoại lệ sau đây:
- Bên thuê nhà: Bên cho thuê có các hành vi sau đây thì bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Không sửa nhà khi hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thoả thuận...
- Bên cho thuê nhà: Bên thuê nhà có các hành vi như không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên; sử dụng nhà thuê không đúng mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cảo tạo nhà thuê; cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý; làm mất trật tự đã bị lập biên bản 03 lần mà không khắc phục...
Xem thêm...
Tuy nhiên, dù vì lý do gì và dù với bên thuê nhà hay bên cho thuê nhà thì vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014:
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải đáp ứng điều kiện sau đây:
- Thực hiện theo thoả thuận của các bên nếu các bên có thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
- Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu không sẽ phải bồi thường [khi có thiệt hại xảy ra vì không thông báo trước].
2. Có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn?
Do thuê nhà không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc bởi đây chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Đồng thời, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho người thuê hoặc được trừ vào tiền nhà. Tuy nhiên, thực tế, nhiều trường hợp tiền cọc bị người cho thuê giữ lại, chờ đến khi người thuê chấm dứt việc thuê nhà mới trả lại cho bên thuê.
Do đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không, hai bên cần căn cứ vào thoả thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định trong một số trường hợp sau đây tiền cọc có thể sẽ không được trả lại:
- Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.
- Hai bên thoả thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.
- Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê.
- Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan... theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP...
Xem thêm: Đòi lại tiền đặt cọc thế nào khi chủ trọ không chịu trả?
3. Bồi thường thế nào khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn?
Như quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở, nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.
Tuy nhiên, trước hết, các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức [tiền, hiện vật, thực hiện công việc], phương thức [một lần, nhiều lần]. Nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường.
Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:
- Thiệt hại về tài sản: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút; chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn...
- Thiệt hại về sức khoẻ: Thu nhập thực tế bị mất/giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước hạn. Nếu không xác định được thì tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại...
Ngoài ra, độc giả có thể tham khảo thêm bài viết: Chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn, đòi bồi thường thế nào?
Hợp đồng ủy quyền không hủy ngang là gì?
Khác với các văn bản ủy quyền thông thường, ủy quyền không hủy ngang về bản chất là một văn bản ủy quyền mà theo đó các bên thỏa thuận: [i] Thời hạn ủy quyền là vô thời hạn và [ii] Bên ủy quyền không được đơn phương chấm dứt ủy quyền bất kỳ lúc nào.
Tại sao hợp đồng cho thuê tài chính không thể hủy ngang?
Thứ nhất, hợp đồng cho thuê tài chính là hợp đồng thanh toán trọn vẹn và không thể huỷ ngang vì tài sản thuê thường có giá trị lớn và thời gian khấu hao tài sản dài.
Không thể hủy ngang là gì?
L/C không hủy ngang là loại mà ngân hàng phát hành cam kết thanh toán cho người bán khi nhận được bộ chứng từ hợp lệ mà không cần sự đồng ý của người mua. LC có thể hủy ngang là loại mà ngân hàng phát hành có thể thay đổi hoặc hủy bỏ mà không cần thông báo trước cho người bán.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng như thế nào?
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng có thể hiểu là việc một bên trong hợp đồng tự ý chấm dứt việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng đó mà không có sự thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng về việc chấm dứt hợp đồng. Tình trạng đơn phương chấm dứt hợp đồng xảy ra ngày càng nhiều vì nhiều lý do khác nhau.